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郑渝川网易博客

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摩天大楼热潮掀起,风险能被管住吗?  

2016-02-16 00:19:38|  分类: 时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                    摩天大楼热潮掀起,风险能被管住吗?

                              文/郑渝川

 

     近年来,摩天大楼热潮在中国一二线甚至三四线城市掀起,楼层高度不断被刷新。2015年,刚建成的上海中心大厦以632米位居全球第二,今年,660米高的深圳平安金融中心将夺过第二的称号。此前又报告称,2015年全球共建成200米以上摩天大楼106座,这其中中国就占到了62座。经济学家警告指出,摩天大楼高度超过400米之后,综合成本会急速攀升,丧失实用价值,其维护成本、安全风险都很高。但该专家也指出,如果在建设之前做足前期准备工作、市场调研、项目策划,摩天大楼建设总体将利大于弊。(《人民日报海外版》215日)

    摩天大楼对于一个城市来说,就像是奢侈品,实用意义有限,购置和维护成本很高。当然,一座摩天大楼一定程度上会成为城市化、国际化的标志,再造城市地标,为所在城市制造发展新概念,如果城市规划者和开发商精心开发摩天大楼周边地区,可以将之建设为具有较高品质、配套管理和服务水平的商圈或商务区,或高档次公寓住宅。也就是说,在摩天大楼本身创造的收入价值受到限制的情况,科学定位、精心开发实现的带动意义将更为显著。

    尽管如此,也要看到,建设摩天大楼的风险、关联问题,与其所可能实现的带动意义同样突出。首先,摩天大楼高昂的建设和维护成本可能难以持续,并因此引发相关金融风险。除了北上广深这样的一线城市,国内其他的二线甚至三四线城市运作摩天大楼建设,不仅需要开发商努力筹措资金,而且地方股份制商业银行、地方财政投融资平台也将以贷款形式承担很高的出资比例,中短期内难以收回。摩天大楼建成后,管理和维护成本依旧高昂,亦可能极大的挤占租金等有限渠道的收入,还将面临国家政策收紧、市场环境发生重大变化等因素导致的资金短缺风险。

    其次,摩天大楼的消防等安全风险突出。

    第三,摩天大楼的出现,会带动周边区域的商业地产、公寓住宅的租金整体上调,对于区域内租住的住户、商铺、中小企业(特别是租住住宅办公的创业企业)将起到十分恶劣的挤出效应;由于国内大中城市的商业地产供给大多远超实际需求,因而摩天大楼及周边区域最终将呈现出高租金、低租用率下的惨淡空置形态。专家所谓我国土地资源有限,“不得不向上要空间、要高度”的理由至少在建设摩天大楼的绝大多数城市是不存在的。

    一个问题是,如果建设摩天大楼之前做好了准备工作,由专业的机构进行了充分市场调研,项目策划水平很高,是否就能避免消防等安全风险之外的其他方面风险和问题,比如,能够把空置率、资金风险降低到可控水平?

    可供借鉴参考的是,2008年金融危机期间,欧美国家爆发严重风险的金融机构,不但包括那些轻视风险管理、热衷高风险垃圾债券的投行,也有严格依规进行风险管理,主要监管指标完全符合要求的银行和投资机构。欧洲一些国家的央行和经济学家在事后反思就指出,2008年之前的金融监管,更接近于审计式监管,即停留于对已有指标的事后监管,除非被监管者暴露出明显的漏洞和风险、问题,否则监管部门很少采取主动行动;而金融机构的风险管理也远远滞后于金融创新,存在节点化、单一化等特征。

    因此,可以认为,无论是有关部门,还是房地产业的专业机构,都不足以对摩天大楼项目可能面临的多方面风险和问题形成充分的预估,不可能悉数了解并排除关键风险。考虑到摩天大楼项目开建至建成后,相关风险和问题出现的解决成本十分高昂,因而有必要严控一线城市之外的摩天大楼建设热潮,对已上马的项目要求相关城市和开发企业加紧建立对冲风险的资金储备及其他应急解决方案。

 

 

 

本文发表在“红网”红辣椒评论216日、“中国江苏网”215

http://hlj.rednet.cn/c/2016/02/16/3909600.htm

http://review.jschina.com.cn/system/2016/02/15/027837213.shtml

 

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